Le parti comuni dell’edificio e la riforma del Condominio

L’edificio condominiale è composto da aree di esclusiva proprietà dei singoli condomini ed altre zone classificate come c.d. “parti comuni”. L’art. 1117 Codice Civile costituisce primaria fonte regolamentare di queste ultime zone, facenti parte del patrimonio condominiale, dettandone normativa e limiti di operabilità. In particolare suddetto articolo elenca in modo esemplificativo e non tassativo quelle aree dell’edificio condominiale sottoposte a specifiche previsioni normative.

Ciò significa che un bene facente parte dell’edificio condominiale, pur non essendo esplicitamente contenuto nell’elenco, per sue caratteristiche proprie deve essere comunque ritenuto parte della cosa comune. Prende questo effetto il nome di “presunzione di condominialità”, presunzione relativa superabile da prova contraria consistente sia da un atto (ad esempio, un contratto stipulato a titolo particolare che attribuisca esclusiva titolarità della cosa ad un soggetto privato) sia dalla particolare destinazione d’uso del bene che oggettivamente non possa essere classificata come “comune” (bastando anche solo l’utilizzo di un gruppo ristretto di condomini e non necessariamente l’attribuzione esclusiva ad uno solo di essi).

Da questa importante differenziazione derivano effetti rilevanti sul piano giuridico: basti pensare alla diversa titolarità del potere decisionale esercitato sulla cosa e, aspetto ancora più importante, al relativo carico di costi che la gestione e la conservazione del bene comporta. E’ in casi come questi che occorre ben scindere la titolarità privata o in comune del bene per decidere su quale soggetto gravano i relativi oneri, se su singoli condomini o sul condominio nella sua unità.

La recente riforma condominiale ha introdotto dettato normativo che mira a rendere ancora più chiara la classificazione in oggetto, specificando ad esempio l’istituto della multiproprietà immobiliare ed una nuova presunzione di condominialità degli impianti per il condizionamento dell’aria.

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