La responsabilità del condominio nei danni da infiltrazione

Il condomino che vede leso il proprio diritto di proprietà su quella parte dell’immobile condominiale destinato a proprio utilizzo esclusivo – non rientrante, quindi, nelle aree destinate ad uso comune – ha titolo per promuovere azione autonoma nei confronti del condominio stesso. E’ ciò che ha stabilito la Cassazione Civile nella sentenza 17268/2012: ex art. 2051 (dettato normativo che enuncia la responsabilità del custode per i danni cagionati dalle cose in sua custodia) i danni da infiltrazione dovuti alla carente ed inesatta realizzazione di parti comuni dell’edificio, anche se imputabili al costruttore, sono da attribuirsi al condominio in qualità di custode della cosa.

E’ onere infatti di questo autonomo soggetto giuridico garantire il buon uso e la corretta conservazione della cosa comune, eliminando le cause alla base del verificarsi di potenziali eventi dannosi e, ove necessario, provvedere al risarcimento del danno subito dal privato nonché al ristoro dei locali oggetto di proprietà privata. In base al dettato normativo dell’art. 2051 la responsabilità dell’avente la cosa in custodia è superabile soltanto provando in giudizio il verificarsi del caso fortuito o della forza maggiore. L’ente condominio, in qualità di custode della cosa comune, avrebbe dovuto attivarsi per tempo prima ancora che la situazione degenerasse in un danno rilevante per il singolo condomino.

Si deve osservare tuttavia come la responsabilità scaturente dall’art. 2051 c.c. Sia sì del tutto autonoma e proprio per tale caratteristica essa non preclude la possibilità per il privato danneggiato di agire altresì direttamente nei confronti del costruttore, ove naturalmente sussistano i presupposti di applicabilità dell’art. 1669 c.c. (responsabilità extracontrattuale derivante da rovina e difetti di beni immobili).

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